Что такое рефинансирование ипотечного кредита физическому лицу

Под рефинансированием понимается получение нового кредита для закрытия действующего на более выгодных условиях. Цель этой процедуры - снижение процентной ставки, сокращение размера ежемесячных выплат и тем самым - облегчение кредитного бремени для плательщика. Зачастую заемщик запрашивает у банка сумму, превышающую размер своих обязательств для осуществления дополнительных платежей. Рефинансирование может быть для человека выгодным, а может стать еще более тяжелой обузой. Рассмотрим вопрос детальнее.

Определение суммы по договору рефинансирования

Не любая ситуация подходит под условия рефинансирования. К моменту оформления договора у заемщика срок ипотечного договора должен превышать более полугода. Обязательным требованием является отсутствие отсрочек по платежам. Также кредит не должен находиться на стадии реструктуризации. Оставшаяся задолженность должна быть не ниже суммы, предлагаемой новым банком (обычно нижний порог - 500 тыс.руб.).

Дополнительная сумма средств, которые останутся у заемщика после гашения действующего кредита, зависит от нескольких факторов:

• ставка рефинансирования;
• срок возврата средств;
• размер оплаченной по ипотеке части квартиры (с учетом размера первоначального взноса).

Разберемся на условном примере. Гражданин оформил ипотеку и приобрел квартиру стоимостью 5 млн. руб., из них 20% составил первоначальный взнос (1 млн. руб.). Срок договора - 15 лет. В течение первого года заемщик вносил платежи большими суммами, чем требовалось и ему удалось погасить еще 1 млн. руб. от взятых 4-х. Оценщик выполнил расчеты и с учетом движения рынка недвижимость на момент принятия решения о рефинансировании стоит 6 млн. руб.

Допустим, срок договора рефинансирования - 20 лет. Чтобы ставка банка была выгодна клиенту, размер нового кредита не должен превышать 80% от рыночной цены на объект. Получается, что сумма займа - 4,8 млн. руб., из которых 3 млн. руб. - гашение текущих обязательств по ипотеке и 1,8 млн. руб. заемщик может потратить на личные нужды.

Цели расходования дополнительных средств

Первое направление расходования средств, которые остаются после гашения ипотечного кредита - это улучшение технических характеристик жилья. Это в основном относится к квартирам в новостройках, которые сдаются в эксплуатацию с черновой отделкой. Ремонт «с нуля» стоит дорого, многие хотят сразу приобрести мебель и бытовую технику. На это как раз и можно пустить разницу между первой ипотекой и суммой по договору рефинансирования. Разумеется, на эти нужды можно оформить потребительский кредит, но ставки по нему всегда выше в несколько раз, а срок возврата не превышает 5-ти лет. Гораздо выгоднее выплачивать дольше и незначительными платежами.

Можно направить дополнительные средства на покупку автомобиля, например. И в этом случае сравнение с платежами по автокредиту говорят в пользу договора рефинансирования на большую сумму, чем требуется для погашения первого займа.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно

Принятие окончательного решения по рефинансированию должно базироваться на анализе всех данных:

• разница в процентных ставках;
• разница в размере ежемесячных выплат;
• срок возврата средств.

Когда остаток суммы по ипотечному кредиту составляет менее 1 млн. руб., разница в % ставках незначительна, а оставшийся срок гашения долга менее 5 лет, нет смысла рефинансировать такой договор.

Если же заемщику принципиально важно снизить кредитную нагрузку на семейный бюджет, то можно оформить рефинансирование и за счет удлинения срока гашения задолженности сократить размеры ежемесячных выплат.

Основной плюс рефинансирования ипотеки - возможность получения дополнительных заемных средств на ткущие нужды под очень выгодный по сравнению с нецелыми кредитами процент. Грамотный расчет позволит заемщику и сократить ежемесячные платежи, что благоприятно скажется на качестве его жизни и жизни его семьи. Недостаток один - возросшая переплата и удлинение срока действия договора.

Процедура оформления

Вкратце рассмотрим алгоритм оформления договора на рефинансирование ипотеки.

• выбор банка - сегодня это можно сделать дистанционно, достаточно выхода в Интернет. Первое, что сравниваем - предлагаемую % ставку и срок договора;
• подача первоначальной заявки, при необходимости получения дополнительных заемных средств это надо указать в примечании или комментарии. Приложения к заявке: паспорт, ИНН, СНИЛС, справка 2-НДФЛ, выписка из электронной трудовой книжки (либо копия бумажной), договор об ипотечном кредите, справка банка о сумме общей задолженности на определенную дату;
• ожидание решения банка. При рассмотрении заявки потенциального заемщика службе безопасности может потребоваться документация на объект недвижимости - выписка из Реестра, отчет оценщика, выписка из лицевого счета о зарегистрированных гражданах и т.д.;
• заключение договора рефинансирования, после которого новый банк погасит предыдущую ипотеку и перечислит на счет заемщика дополнительные денежные средства;
• обращение в МФЦ о снятии обременения с первой квартиры и передача новой закладной по оформленной вновь ипотеке.

Важно: договор рефинансирования можно оформлять и чисто на сумму долга по первой ипотеке. Возможность увеличения суммы долга по новому договору необходимо тщательно обдумать и принять решение, исходя из собственных финансовых возможностей и потребностей.